Договор аренды нежилого помещения: оформление по ГК РФ. Форма договора аренды нежилого помещения

Для юриста умение составлять договор аренды нежилого помещения является важным аспектом профессиональной практики. Этот навык позволяет гарантировать обеим сторонам сделки — арендатору и арендодателю — правовую защиту и уверенность в соблюдении своих интересов. Договор, составленный с учетом всех юридических нюансов, снижает риск конфликтов и судебных разбирательств, что экономит время и деньги. Рассказываем, как составить договор аренды нежилого помещения, а также нами будет предоставлена форма договора аренды нежилого помещения.

Договор аренды нежилого помещения составляется в простой письменной форме. В соответствии со ст 606 ГК РФ одна сторона, т. е. арендодатель, передает во временное пользование другой стороне – арендатору – нежилое помещение.

Обязательные пункты договора:

• полные реквизиты сторон,
• предмет договора,
• права и обязанности сторон,
• срок действия договора,
• цена и порядок расчета,
• порядок приема и передачи помещения.

При составлении договора аренды нежилого помещения между юридическими лицами важно указать такие сведения:

• название компании, ее организационно-правовую форму, контактные данные; 
• ФИО представителя, подписывающего договор, его должность, а также документы, на основании которых он действует;
• ОГРН, ИНН и КПП организации;
• реквизиты расчетного счета.

Заключение договора аренды нежилого помещения не требует нотариального заверения, следовательно, стороны могут оформить его простой письменной формой. Если договор предусматривает срок аренды более года, необходима его регистрация в Росреестре.
В случае, если в договоре отсутствует указание на срок аренды, он считается бессрочным. Тогда расторгнуть его можно, уведомив другую сторону за три месяца до предполагаемой даты расторжения.

Регистрация бессрочного договора в Росреестре не требуется. Также не нужно регистрировать договор, который продлевается по завершении первоначального срока аренды.

Для регистрации договора в Росреестре необходимо предоставить следующие документы:

• заявление;
• паспорт для физического лица и учредительные документы с доверенностью для юридического лица;
• три подлинника договора аренды;
• правоустанавливающий документ на помещение (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство);
• поэтажный план и описание помещения.

Стоимость регистрации составит 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц.

В данном разделе описывается предмет заключённого договора: 

• арендодатель передаёт арендатору за плату недвижимое имущество для временного использования.

Без точного указания объекта аренды договор не может считаться действительным. Поэтому обязательно включить сведения о помещениях: точный адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат — всё это содержится в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

Если помещение не представляет собой самостоятельный объект недвижимости, выписки из ЕГРН на него не будет, так как оно не стоит на кадастровом учёте. Для идентификации объекта необходимо указать основные характеристики помещения, такие как положение в здании, площадь и инвентарный номер.

Также следует указать, оснащено ли помещение коммунальными системами и есть ли в нём мебель. Кроме того, стоит упомянуть документ, подтверждающий право арендодателя на сдачу помещения:

• На момент заключения данного договора сдаваемое помещение находится в собственности арендодателя, что подтверждается <документом>.

Договор аренды нежилой недвижимости обязательно должно быть оформлено в письменной форме и подписано всеми сторонами. Нарушение этого требования делает договор недействительным.

Если договор аренды действует более года, его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Договор аренды включает в себя комплекс условий, которые обычно разделяются на разделы. Рассмотрим ключевые разделы договора аренды нежилой недвижимости.

Преамбула договора аренды нежилого помещения

В этой части указываются дата и место заключения договора, а также сведения о сторонах:

• Для юридического лица прописываются наименование и представитель, действующий от его имени.
• Для индивидуального предпринимателя указываются ФИО, ОГРНИП и дата регистрации.
• Для физического лица приводятся фамилия, имя, отчество, паспортные данные и адрес регистрации.

Стороны договора - арендодатель и арендатор. Арендодатель - это собственник имущества или уполномоченное им лицо. Арендатор - это тот, кто использует это имущество и оплачивает его аренду.

Перед подписанием договора необходимо удостовериться в полномочиях сторон:

• Запросите информацию из ЕГРН, чтобы узнать, кто владеет недвижимостью.
• Если представитель организации подписывает документ, его полномочия подтверждаются данными из выписки ЕГРЮЛ.
• Если подписывает доверенное лицо, нужно запросить доверенность и проверить ее срок и полномочия. Важно: доверенность должна быть нотариально заверена.

Основание: Ст 185.1 ГК РФ требует нотариального заверения доверенности на распоряжение правами, зарегистрированными в государственных реестрах. Права на недвижимость регистрируются в Росреестре, поэтому нотариальное заверение требуется для доверенного лица арендодателя.

Предмет договора аренды нежилого помещения

Основное условие договора - это предмет аренды. Если объект недвижимости нельзя точно идентифицировать, договор могут признать незаключенным.

Для уточнения предмета договора необходимо указать:

• Точный адрес недвижимости, включая номер этажа, офиса, помещения и комнаты, если арендуется не всё здание.
• Площадь объекта. Если арендуется лишь часть единого объекта, приложите подробный план с отмеченной арендуемой площадью.
• Документы, подтверждающие право сдачи имущества в аренду, а также номер и дату регистрации права в Росреестре.
• Назначение помещения, например, для офиса, производства, склада или магазина.
• Срок договора

Срок можно указать конкретно или заключить договор на неопределённый срок.

Возникает вопрос: нужно ли регистрировать бессрочный договор аренды? В информационном письме ВАС РФ от 11.02.2002 №59 говорится, что регистрация обязательна только для срочных договоров.

Если срок не указан, любое из сторон может расторгнуть договор, уведомив другую сторону за 3 месяца или другой согласованный срок. Стороны часто заключают договоры сроком до одного года, чтобы избежать регистрации в Росреестре, обычно указывая срок 11 месяцев или 360 дней. Это может создать риск отказа продлить договор после его окончания. Можно предусмотреть преимущественное право арендатора на новый срок аренды.

Использование арендованного имущества

Укажите следующие пункты:

• Обязанности арендатора соблюдать условия договора (конкретные правила можно включить в разделе обязанностей арендатора).
• График доступа в арендованные помещения, например, конкретные дни и часы либо ссылки на график работы здания.
• Возможность арендатора размещать вывеску или рекламу с согласованием арендодателя, включая стоимость размещения в арендную плату.
• Разделение обязанностей по содержанию прилегающей территории и организации вывоза мусора.
• Права и обязанности арендодателя

Главная обязанность арендодателя - передать имущество в согласованный срок. Передача может быть оформлена актом или другим документом, подписанным сторонами.

Платежи и расчеты по договору

Договор аренды недвижимости лишается юридической силы без указания размера арендных платежей. Поэтому сторонам крайне важно прописать величину арендной платы.

Стороны могут установить различные варианты оплаты, её формы и порядок внесения. Наиболее часто встречаются следующие варианты:

• Арендатор осуществляет платежи в денежной форме до определенного числа каждого месяца. Также важно указать, что любые платежи, не входящие в арендную плату, арендатор должен погашать на основании предоставленного арендодателем счета.
• Размер оплаты чаще всего рассчитывается на основе площади арендуемого помещения, выраженной в стоимости за квадратный метр, и умноженной на площадь объекта.
• В арендную плату могут быть включены затраты на коммунальные услуги, уборку, охрану, телефонную связь и другие услуги.
• Оплата чаще всего производится в безналичной форме на расчетный счет арендодателя, реже используется наличный расчет.

Можно предусмотреть наличие страхового депозита, то есть обязательство арендатора внести гарантийный платеж в размере нескольких арендных плат, который покрывает возможные убытки и задолженности, а при отсутствии таковых возвращается или засчитывается как оплата последних месяцев аренды при окончании договора.

Ответственность сторон

Стороны могут установить размер ответственности арендатора и арендодателя за нарушение условий договора.
Нет смысла устанавливать слишком высокие штрафы, поскольку суд, вероятнее всего, их уменьшит. Оптимальный размер неустойки варьируется от 0,1% до 1%.
В договоре желательно указать, что обязанность по выплате санкций возникает только при наличии письменного требования, так как стороны могут отказаться от получения неустойки.

Порядок расторжения договора

Закон прямо предусматривает возможность одностороннего отказа от договора только для аренды на неопределенный срок. Для этого нужно заключить соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения.

Для срочного договора аренды односторонний отказ нормами гражданского законодательства не предусмотрен, но стороны могут включить это право в тексте соглашения, предоставив его одной или обеим сторонам.

Также возможно расторжение в судебном порядке по требованию одной из сторон. В договоре фиксируются значимые нарушения со стороны арендатора (например, задержка оплаты, неоднократное нарушение правил, ухудшение имущества и т.д.), которые дают арендодателю право требовать расторжения соглашения. В свою очередь, встречные условия могут предусматривать расторжение договора при нарушении арендодателем своих обязательств.

Порядок разрешения споров

В этом разделе необходимо определить важность претензионного порядка разрешения споров и выбрать подсудность договора. Претензионный порядок разрешения споров означает попытку сторон решить конфликт без обращения в суд. В договор можно включить условия, запрещающие сторонам обращаться в суд, если претензионный порядок не был соблюден.

Подсудность определяет место рассмотрения судебного спора. По закону споры разрешаются по месту нахождения ответчика, но стороны могут заранее согласовать конкретное место для этого.

Если спор будет касаться не взыскания арендной платы, а расторжения договора или требования имущества, суд может передать дело в другой суд, поскольку споры о правах на недвижимость рассматриваются по месту нахождения недвижимости.

Для того, чтобы правильно составить договор аренды нежилого помещения, необходимо иметь в штате своей компании высококвалифицированного юриста. ЕВИДПО предлагает обучающие курсы по юриспруденции для тех, кто хочет лучше разбираться в правовых вопросах. Обучение проходит дистанционно, в удобном формате, позволяющем совмещать его с работой или просто не выходя из дома.

Заключение договора аренды нежилого помещения имеет как плюсы, так и минусы для обеих сторон.

Плюсы заключения договора аренды нежилого помещения:

1. Для арендатора:
   - Получение доступа к нужному помещению без необходимости его покупки.
   - Возможность использования помещения для коммерческой или другой деятельности без необходимости владения недвижимостью.
   - Гибкость в выборе местоположения и размеров помещения.

2. Для арендодателя:
   - Получение стабильного и регулярного дохода от арендной платы.
   - Возможность сдавать помещение на определенный срок без потери права собственности.
   - Возможность контролировать использование помещения и принимать меры по его защите.

Минусы заключения договора аренды нежилого помещения:

1. Для арендатора:
   - Необходимость ежемесячно оплачивать арендную плату, что может быть финансово болезненно.
   - Ограничения по изменениям в помещении или его использованию.

2. Для арендодателя:
   - Риск невыплаты арендной платы или нанесения ущерба помещению со стороны арендатора.
   - Необходимость обеспечить правильное содержание и обслуживание помещения.

В целом, заключение договора аренды нежилого помещения является взаимовыгодным решением для обеих сторон, поскольку позволяет арендатору получить доступ к нужному помещению, а арендодателю - получить доход от сдачи недвижимости в аренду. Однако для успешного сотрудничества важно тщательно изучить условия договора и соблюдать их в течение всего срока аренды.